文旅項目是否有良好的投資收益前景，

一半功夫在拿地條件上！

如果再算上整盤投資風(fēng)險因素中，

一半以上和拿地環(huán)節(jié)有關(guān)。那么，

拿地，對文旅項目成功與否的決定作用

可在七成以上！

而一套思路清晰、合理客觀的“預(yù)演“，絕非老板腦熱構(gòu)思的奇思妙想、或利益方七嘴八舌的點(diǎn)子所能替代。而是來自于專業(yè)團(tuán)隊經(jīng)過系列市場調(diào)研、項目摸底后系統(tǒng)呈現(xiàn)的一套項目前期研究策劃方案：

項目前期研究策劃方案對以上各類問題的回答、策劃，可環(huán)環(huán)相扣地倒推出拿地邏輯、前期策略，甚至拿地成本、時間計劃和具體的談判條件和策略。

盡管一個項目中，可直接進(jìn)入市場交易的不動產(chǎn)是現(xiàn)金寶藏。但是，隨著國家對“房住不炒”、“嚴(yán)控房地產(chǎn)類融資”等的強(qiáng)調(diào)和貫徹，文旅項目去房地產(chǎn)化已是大勢所趨。

投資者須從初心上逐步調(diào)適到“文旅項目應(yīng)能做到不靠房地產(chǎn)、而是靠運(yùn)營實(shí)現(xiàn)回報“的模式。

相應(yīng)地，文旅項目的拿地也應(yīng)跳脫出“通過大量建設(shè)用地來支撐生計“的觀念：從盡量不占城市建設(shè)用地指標(biāo)的視角，挖掘文旅可用的農(nóng)村土地資源。

一般情況下，進(jìn)入文旅項目視野的主要有以下三大類用地：

如果不考慮城鎮(zhèn)建設(shè)用地，單從農(nóng)村土地性質(zhì)上挖掘，主要來源是宅基地和村集體經(jīng)營用地（如下表所示）。

文旅項目在內(nèi)容策劃上，可以把民宿、鄉(xiāng)農(nóng)社區(qū)等新業(yè)態(tài)植入進(jìn)這些土地空間里，參與并改善村莊的規(guī)劃藍(lán)圖，把原本土生土長的資源進(jìn)行旅游化、產(chǎn)業(yè)化改造。

而對于要進(jìn)行改造建設(shè)新物業(yè)的土地和空間：

一方面，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上，切勿認(rèn)為和村集體簽署了一紙協(xié)議、就一切有保障了。此協(xié)議非權(quán)屬證明，不僅租期長度（超過20年）是否有效須確認(rèn)，而且一旦遇到拆遷等情況，也會有失效的可能。

另一方面，規(guī)劃建造上，須謹(jǐn)慎核對與原面積、政策允許用途（土地規(guī)劃）的吻合度，切勿認(rèn)為此非城鎮(zhèn)管控范圍、可盲目超綱超標(biāo)，避免投錢造了了違建。

除了實(shí)體建筑的房舍庭院之外，文旅項目中最引客人逗留的是鄉(xiāng)野化的環(huán)境，承載行、游、賞、參與等旅游功能和特產(chǎn)耕作等產(chǎn)業(yè)功能的田園綜合體。

我們建議投資者特別關(guān)注項目所在地的“四荒地”資源，即：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用土地。

國家對此類用地的態(tài)度，基本上按“誰治理、誰使用，誰保護(hù)、誰受益”的原則，允許“四荒地”使用權(quán)在50年或更長的時間不變。這對投資利益而言，相對有保障、也更易統(tǒng)籌規(guī)劃。

這部分用地是勾勒項目外部景觀所需要的用地，包括農(nóng)林用地，其中又有國家權(quán)屬或村集體權(quán)屬之分。

但無論何種權(quán)屬，鑒于國家對保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求越來越嚴(yán)格，文旅項目策劃中，最好對此類用地都以最小開發(fā)量為原則、進(jìn)行規(guī)劃利用，對開發(fā)建設(shè)的預(yù)想則不能抱太高期望，并謹(jǐn)慎探究那些可以進(jìn)行較大規(guī)模建設(shè)的拿地承諾。

如林地利用上，一方面政策允許“3%可建林業(yè)設(shè)施”，但同時也有“不得超過10畝”的總量上限。全面掌握相關(guān)政策，避免拿地中留下無法兌現(xiàn)的“坑”。

此外，為了項目運(yùn)作效率考慮，拿地時還要特別留意避開以下五類地，以免因用地性質(zhì)的限制而牽累項目進(jìn)程或運(yùn)作預(yù)期：

如果項目遇到以下幾類用地，則需要提前進(jìn)行充分溝通，明確問題點(diǎn)和提前想好對應(yīng)策略：