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[天驥行觀察]疫情語境下，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)“以韌補(bǔ)剛”的思考
日期：2020-03-21 16:08:23 點(diǎn)擊次數(shù)：100
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2020年伊始，
地產(chǎn)人過了個(gè)不一樣的開年：

線下銷售一片蕭條......，
打亂了很多開發(fā)商的節(jié)奏。

TOP 100房企2月份的銷售業(yè)績

創(chuàng)近幾年來的單月銷售最低。

 

2020年伊始，
地產(chǎn)人過了個(gè)不一樣的開年：
工地停工、售樓處打烊、買房人宅家，
線下銷售一片蕭條......，
打亂了很多開發(fā)商的節(jié)奏。
 
TOP 100房企2月份的銷售業(yè)績
環(huán)比下跌43.8%，
創(chuàng)近幾年來的單月銷售最低。
（注：來源于克而瑞公布數(shù)據(jù)）
 
連房地產(chǎn)業(yè)巨艦——萬科地產(chǎn)的
董事會(huì)主席郁亮都說：
“2018年秋季我們提出‘活下去’，
是居安思危。
沒想到，今天‘活下去’
成為特別真實(shí)的存在。”
 
意外的現(xiàn)金流“不可抗力”
逼迫房企一邊要應(yīng)對(duì)突發(fā)，
一邊坐下來算賬、調(diào)整計(jì)劃......

天驥行研究結(jié)合我司十多年來服務(wù)全國開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)本次疫情下顯現(xiàn)出的供求特點(diǎn)，從不同的角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了相關(guān)分析，擬分專題向大家分享。
 
今天分享的是：

疫情語境下，房地產(chǎn)開發(fā)的“以韌補(bǔ)剛”

2014年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)已離開高增長的“黃金時(shí)代”、進(jìn)入增速放緩的周期。這些年，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商大都在干兩件事：
 
一件是堅(jiān)守基業(yè)。主要以多年來的開發(fā)模式繼續(xù)常規(guī)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中包含有一些“剛”性的要素。當(dāng)這些要素上過剛過緊，則項(xiàng)目乃至企業(yè)應(yīng)對(duì)極限壓力的能力就偏弱，容易發(fā)生脆斷。
 
另一件是謀篇布局、選擇賽道。主要是與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的新探索，其中包含有利于整體發(fā)展的“韌”性因子。有了韌性，則項(xiàng)目和企業(yè)耐壓能力增強(qiáng)，因勢利導(dǎo)的可塑性也會(huì)提高。
 
當(dāng)前新冠疫情未散、房地產(chǎn)剛剛?cè)鎻?fù)工復(fù)售，此時(shí)探討房地產(chǎn)開發(fā)的“剛”“韌”相濟(jì)，有著很好的即時(shí)感受。對(duì)于未來仍將處在不確定性中的房地產(chǎn)業(yè)，可做有益參考、借鑒——


 

 
房地產(chǎn)開發(fā)第一“剛”
 
 

負(fù)債-償債的資金循環(huán)

 
房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，高負(fù)債、舉債發(fā)展幾乎是業(yè)界常態(tài),業(yè)內(nèi)負(fù)債率基本都在70%以上。高負(fù)債率下，對(duì)于現(xiàn)金流具有極強(qiáng)的依賴性，整行業(yè)都存在著償債壓力大的剛性特點(diǎn)。
 
此時(shí)，誰能擁有充沛的現(xiàn)金流、資金上有抗壓韌性，誰就能抵擋住疫情帶來的極端時(shí)刻“壓力測試”，待疫情結(jié)束時(shí)、如期迎來春天。
 
但這資金循環(huán)上的韌性，從何而來？
 
就單盤操作而言，可做的主要是采取防御性措施，如打折促銷、出售股權(quán)等。
就多項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)企業(yè)整體運(yùn)作而言，則可綜合考量短期需求和中長期發(fā)展，在有息杠桿已再難可加的環(huán)境下，進(jìn)行騰挪、調(diào)整，增加資金循環(huán)上的韌性。具體可操作的建議如下：

  

 

 
房地產(chǎn)開發(fā)第二“剛”
 
 

項(xiàng)目位置對(duì)價(jià)值的絕對(duì)作用

 
“位置、位置，還是位置”是房地產(chǎn)業(yè)的一條價(jià)值鐵律。不可移動(dòng)的房地產(chǎn)，位置幾乎說明了一切，具有難以撼動(dòng)的剛性。
 
一般而言，能改變項(xiàng)目位置剛性的，主要是被動(dòng)地依賴外部市政環(huán)境的改善，比如開通了地鐵、新建了學(xué)校/醫(yī)院/大商場......。因此，“基建”利好，對(duì)項(xiàng)目價(jià)值的提升通常是正向、 絕對(duì)的。
 
2020年，在基建利好端，不僅有我們熟悉的“大基建年”，還有“新基建”、俗稱“數(shù)字地產(chǎn)”的頻頻出現(xiàn)。預(yù)示著基建利好到了細(xì)分、精準(zhǔn)對(duì)接的時(shí)代。
 
與此同時(shí)，在房地產(chǎn)消費(fèi)端，疫情讓很多人提前感受了5G時(shí)代將普及的“萬物互聯(lián)”場景——“云辦公”、“云課堂”甚至“云逛街”、“云聚會(huì)”等等，都被扎扎實(shí)實(shí)實(shí)操了一遍；疫情還讓“好的小區(qū)服務(wù)不僅保養(yǎng)房子、還保養(yǎng)人”、“好的物業(yè)管理可保命”等身邊事廣為傳播......。
 
疫情語境下，突圍位置剛性，比以往有了更為清晰、可操作性的方向。

根據(jù)天驥行研究的總結(jié)，一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值定位，可以基于位置，附加一些高于位置、抹平位置差的加分項(xiàng)，改變價(jià)值構(gòu)成。具體如下圖示意：

 

 
房地產(chǎn)開發(fā)第三“剛”
 
 

房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品相對(duì)固化

 
房地產(chǎn)不僅具有“搬不走”的位置剛性，而且所開發(fā)的產(chǎn)品——空間，也有一旦按圖紙開建、很難逆改的剛性特征。因此，專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)歷來均非常重視從拿地前就開始的全程策劃、準(zhǔn)確定位，以避免開工后調(diào)改所帶來的大量資金損失、時(shí)間損失。
 
以下，我們圍繞三種視角下的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提出在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品開發(fā)方面“以韌補(bǔ)剛”的思考：

1、疫情帶出的產(chǎn)品痛點(diǎn)：物理空間

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，很多遵循“建成-銷售-交付-開發(fā)結(jié)束”的短周期模式。開發(fā)和銷售的都是房子——物理空間。

這種情況下，提高產(chǎn)品韌性主要靠前期策劃和方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)更全面、細(xì)致，為買家的個(gè)性化需求預(yù)留改造彈性。

本次疫情，很多人在連續(xù)多日、24小時(shí)宅家的經(jīng)歷中，暴露出很多對(duì)物理空間的使用痛點(diǎn)。圍繞“健康”需求，值得房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)計(jì)工作者參考借鑒的細(xì)節(jié)，可以在空間設(shè)計(jì)中注意、改善：
 
——外玄關(guān)：滿足凈臟分區(qū)、進(jìn)門消殺的過渡空間；安放寵物、臨時(shí)需要外人幫忙飼養(yǎng)
——餐廚一體化：滿足家庭多人聚餐的可增擴(kuò)空間；滿足多人參與炊廚操作的空間
——收納空間：滿足囤菜囤物的收納需求
——衛(wèi)生間設(shè)計(jì)：防止上下樓層病毒傳播的衛(wèi)生間地漏設(shè)計(jì)、氣密性設(shè)計(jì)
——房中套房、雙鑰匙房：為居家隔離的家庭成員、或老人而設(shè)計(jì)的相對(duì)獨(dú)立起居空間。
——參考、對(duì)標(biāo)一些國際化認(rèn)證：如“WELL健康住宅認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)”，2015年正式引入中國。目前國內(nèi)僅有小部分高端酒店、辦公、公寓、住宅做過WELL認(rèn)證。

2、?疫情凸顯的產(chǎn)品需求：場景空間

疫情期間，宅家的人們深切體驗(yàn)了互聯(lián)生活：云辦公、云課堂、云逛街......。這些情形，還將在5G時(shí)代更加普遍、愈演愈烈。

作為承載空間，房地產(chǎn)產(chǎn)品成為多種場景的發(fā)生地，配合“場景”需求而進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將是必然趨勢。這些場景要點(diǎn)，如：

——業(yè)主進(jìn)社區(qū)全程無物理接觸場景下的智能安防設(shè)計(jì)；
——適合云辦公、云課堂場景的空間設(shè)計(jì)。具體要求互聯(lián)網(wǎng)信號(hào)的連續(xù)（5G小基站的位置設(shè)計(jì)）、與家庭其他成員活動(dòng)的分隔等。
——適合居家運(yùn)動(dòng)、孩子上體育課場景且不干擾鄰居的空間設(shè)計(jì)。如樓板隔音設(shè)計(jì)、陽臺(tái)健身空間等。
——適合聯(lián)網(wǎng)直播、主播操作場景需要的工作間設(shè)計(jì)。

3、疫情啟示的新價(jià)值：供求交互平臺(tái)

在房地產(chǎn)增量時(shí)代，開發(fā)商習(xí)慣于在“建房-賣房-交付使用-開發(fā)結(jié)束”的模式中快速滾動(dòng)，以負(fù)債-償債式資金循環(huán)驅(qū)動(dòng)攻城略地。但進(jìn)入存量時(shí)代，則應(yīng)跳出傳統(tǒng)認(rèn)知、尋求空間銷售價(jià)值之外的其它產(chǎn)品價(jià)值。

對(duì)此，國內(nèi)已有先行的專業(yè)開發(fā)商提出了“空間即服務(wù)”的理念。其價(jià)值邏輯即是：房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品，不僅是鋼筋水泥圍起來的物理空間，也有是每一天吃喝拉撒的“供求交互平臺(tái)”，服務(wù)與被服務(wù)持續(xù)發(fā)生的場合。

當(dāng)前，5G時(shí)代馬上到來，人們的生活、商務(wù)辦公等活動(dòng)都會(huì)更加智慧化、數(shù)字化，數(shù)據(jù)留存也將無時(shí)無刻地存在。房子建成交付后，將同一小區(qū)居民的數(shù)據(jù)集合起來進(jìn)行分析、利用，就能發(fā)揮“投其所好”、精準(zhǔn)服務(wù)的巨大生產(chǎn)力！

而此次疫情期間，這種云消費(fèi)的能量已經(jīng)初現(xiàn)威力。

因此，只要房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理者認(rèn)真看待這一價(jià)值，在項(xiàng)目開發(fā)之初就聯(lián)合數(shù)據(jù)中心、服務(wù)平臺(tái)等，進(jìn)行軟硬件的適配設(shè)計(jì)、前置設(shè)計(jì)，那么，待房產(chǎn)交付使用后，源源不斷的數(shù)據(jù)就可轉(zhuǎn)變?yōu)榭闪炕脑粕蠑?shù)據(jù)資產(chǎn)。真正實(shí)現(xiàn)“物業(yè)是金礦”！

咨詢熱線：0755-83588318
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[天驥行觀察]疫情語境下，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)“以韌補(bǔ)剛”的思考
發(fā)布時(shí)間：2020-03-21 16:08:23
2020年伊始，
地產(chǎn)人過了個(gè)不一樣的開年：

線下銷售一片蕭條......，
打亂了很多開發(fā)商的節(jié)奏。

TOP 100房企2月份的銷售業(yè)績

創(chuàng)近幾年來的單月銷售最低。

 

2020年伊始，
地產(chǎn)人過了個(gè)不一樣的開年：
工地停工、售樓處打烊、買房人宅家，
線下銷售一片蕭條......，
打亂了很多開發(fā)商的節(jié)奏。
 
TOP 100房企2月份的銷售業(yè)績
環(huán)比下跌43.8%，
創(chuàng)近幾年來的單月銷售最低。
（注：來源于克而瑞公布數(shù)據(jù)）
 
連房地產(chǎn)業(yè)巨艦——萬科地產(chǎn)的
董事會(huì)主席郁亮都說：
“2018年秋季我們提出‘活下去’，
是居安思危。
沒想到，今天‘活下去’
成為特別真實(shí)的存在。”
 
意外的現(xiàn)金流“不可抗力”
逼迫房企一邊要應(yīng)對(duì)突發(fā)，
一邊坐下來算賬、調(diào)整計(jì)劃......

天驥行研究結(jié)合我司十多年來服務(wù)全國開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)本次疫情下顯現(xiàn)出的供求特點(diǎn)，從不同的角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了相關(guān)分析，擬分專題向大家分享。
 
今天分享的是：

疫情語境下，房地產(chǎn)開發(fā)的“以韌補(bǔ)剛”

2014年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)已離開高增長的“黃金時(shí)代”、進(jìn)入增速放緩的周期。這些年，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商大都在干兩件事：
 
一件是堅(jiān)守基業(yè)。主要以多年來的開發(fā)模式繼續(xù)常規(guī)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中包含有一些“剛”性的要素。當(dāng)這些要素上過剛過緊，則項(xiàng)目乃至企業(yè)應(yīng)對(duì)極限壓力的能力就偏弱，容易發(fā)生脆斷。
 
另一件是謀篇布局、選擇賽道。主要是與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的新探索，其中包含有利于整體發(fā)展的“韌”性因子。有了韌性，則項(xiàng)目和企業(yè)耐壓能力增強(qiáng)，因勢利導(dǎo)的可塑性也會(huì)提高。
 
當(dāng)前新冠疫情未散、房地產(chǎn)剛剛?cè)鎻?fù)工復(fù)售，此時(shí)探討房地產(chǎn)開發(fā)的“剛”“韌”相濟(jì)，有著很好的即時(shí)感受。對(duì)于未來仍將處在不確定性中的房地產(chǎn)業(yè)，可做有益參考、借鑒——


 

 
房地產(chǎn)開發(fā)第一“剛”
 
 

負(fù)債-償債的資金循環(huán)

 
房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，高負(fù)債、舉債發(fā)展幾乎是業(yè)界常態(tài),業(yè)內(nèi)負(fù)債率基本都在70%以上。高負(fù)債率下，對(duì)于現(xiàn)金流具有極強(qiáng)的依賴性，整行業(yè)都存在著償債壓力大的剛性特點(diǎn)。
 
此時(shí)，誰能擁有充沛的現(xiàn)金流、資金上有抗壓韌性，誰就能抵擋住疫情帶來的極端時(shí)刻“壓力測試”，待疫情結(jié)束時(shí)、如期迎來春天。
 
但這資金循環(huán)上的韌性，從何而來？
 
就單盤操作而言，可做的主要是采取防御性措施，如打折促銷、出售股權(quán)等。
就多項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)企業(yè)整體運(yùn)作而言，則可綜合考量短期需求和中長期發(fā)展，在有息杠桿已再難可加的環(huán)境下，進(jìn)行騰挪、調(diào)整，增加資金循環(huán)上的韌性。具體可操作的建議如下：

  

 

 
房地產(chǎn)開發(fā)第二“剛”
 
 

項(xiàng)目位置對(duì)價(jià)值的絕對(duì)作用

 
“位置、位置，還是位置”是房地產(chǎn)業(yè)的一條價(jià)值鐵律。不可移動(dòng)的房地產(chǎn)，位置幾乎說明了一切，具有難以撼動(dòng)的剛性。
 
一般而言，能改變項(xiàng)目位置剛性的，主要是被動(dòng)地依賴外部市政環(huán)境的改善，比如開通了地鐵、新建了學(xué)校/醫(yī)院/大商場......。因此，“基建”利好，對(duì)項(xiàng)目價(jià)值的提升通常是正向、 絕對(duì)的。
 
2020年，在基建利好端，不僅有我們熟悉的“大基建年”，還有“新基建”、俗稱“數(shù)字地產(chǎn)”的頻頻出現(xiàn)。預(yù)示著基建利好到了細(xì)分、精準(zhǔn)對(duì)接的時(shí)代。
 
與此同時(shí)，在房地產(chǎn)消費(fèi)端，疫情讓很多人提前感受了5G時(shí)代將普及的“萬物互聯(lián)”場景——“云辦公”、“云課堂”甚至“云逛街”、“云聚會(huì)”等等，都被扎扎實(shí)實(shí)實(shí)操了一遍；疫情還讓“好的小區(qū)服務(wù)不僅保養(yǎng)房子、還保養(yǎng)人”、“好的物業(yè)管理可保命”等身邊事廣為傳播......。
 
疫情語境下，突圍位置剛性，比以往有了更為清晰、可操作性的方向。

根據(jù)天驥行研究的總結(jié)，一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值定位，可以基于位置，附加一些高于位置、抹平位置差的加分項(xiàng)，改變價(jià)值構(gòu)成。具體如下圖示意：

 

 
房地產(chǎn)開發(fā)第三“剛”
 
 

房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品相對(duì)固化

 
房地產(chǎn)不僅具有“搬不走”的位置剛性，而且所開發(fā)的產(chǎn)品——空間，也有一旦按圖紙開建、很難逆改的剛性特征。因此，專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)歷來均非常重視從拿地前就開始的全程策劃、準(zhǔn)確定位，以避免開工后調(diào)改所帶來的大量資金損失、時(shí)間損失。
 
以下，我們圍繞三種視角下的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提出在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品開發(fā)方面“以韌補(bǔ)剛”的思考：

1、疫情帶出的產(chǎn)品痛點(diǎn)：物理空間

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，很多遵循“建成-銷售-交付-開發(fā)結(jié)束”的短周期模式。開發(fā)和銷售的都是房子——物理空間。

這種情況下，提高產(chǎn)品韌性主要靠前期策劃和方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)更全面、細(xì)致，為買家的個(gè)性化需求預(yù)留改造彈性。

本次疫情，很多人在連續(xù)多日、24小時(shí)宅家的經(jīng)歷中，暴露出很多對(duì)物理空間的使用痛點(diǎn)。圍繞“健康”需求，值得房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)計(jì)工作者參考借鑒的細(xì)節(jié)，可以在空間設(shè)計(jì)中注意、改善：
 
——外玄關(guān)：滿足凈臟分區(qū)、進(jìn)門消殺的過渡空間；安放寵物、臨時(shí)需要外人幫忙飼養(yǎng)
——餐廚一體化：滿足家庭多人聚餐的可增擴(kuò)空間；滿足多人參與炊廚操作的空間
——收納空間：滿足囤菜囤物的收納需求
——衛(wèi)生間設(shè)計(jì)：防止上下樓層病毒傳播的衛(wèi)生間地漏設(shè)計(jì)、氣密性設(shè)計(jì)
——房中套房、雙鑰匙房：為居家隔離的家庭成員、或老人而設(shè)計(jì)的相對(duì)獨(dú)立起居空間。
——參考、對(duì)標(biāo)一些國際化認(rèn)證：如“WELL健康住宅認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)”，2015年正式引入中國。目前國內(nèi)僅有小部分高端酒店、辦公、公寓、住宅做過WELL認(rèn)證。

2、?疫情凸顯的產(chǎn)品需求：場景空間

疫情期間，宅家的人們深切體驗(yàn)了互聯(lián)生活：云辦公、云課堂、云逛街......。這些情形，還將在5G時(shí)代更加普遍、愈演愈烈。

作為承載空間，房地產(chǎn)產(chǎn)品成為多種場景的發(fā)生地，配合“場景”需求而進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將是必然趨勢。這些場景要點(diǎn)，如：

——業(yè)主進(jìn)社區(qū)全程無物理接觸場景下的智能安防設(shè)計(jì)；
——適合云辦公、云課堂場景的空間設(shè)計(jì)。具體要求互聯(lián)網(wǎng)信號(hào)的連續(xù)（5G小基站的位置設(shè)計(jì)）、與家庭其他成員活動(dòng)的分隔等。
——適合居家運(yùn)動(dòng)、孩子上體育課場景且不干擾鄰居的空間設(shè)計(jì)。如樓板隔音設(shè)計(jì)、陽臺(tái)健身空間等。
——適合聯(lián)網(wǎng)直播、主播操作場景需要的工作間設(shè)計(jì)。

3、疫情啟示的新價(jià)值：供求交互平臺(tái)

在房地產(chǎn)增量時(shí)代，開發(fā)商習(xí)慣于在“建房-賣房-交付使用-開發(fā)結(jié)束”的模式中快速滾動(dòng)，以負(fù)債-償債式資金循環(huán)驅(qū)動(dòng)攻城略地。但進(jìn)入存量時(shí)代，則應(yīng)跳出傳統(tǒng)認(rèn)知、尋求空間銷售價(jià)值之外的其它產(chǎn)品價(jià)值。

對(duì)此，國內(nèi)已有先行的專業(yè)開發(fā)商提出了“空間即服務(wù)”的理念。其價(jià)值邏輯即是：房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品，不僅是鋼筋水泥圍起來的物理空間，也有是每一天吃喝拉撒的“供求交互平臺(tái)”，服務(wù)與被服務(wù)持續(xù)發(fā)生的場合。

當(dāng)前，5G時(shí)代馬上到來，人們的生活、商務(wù)辦公等活動(dòng)都會(huì)更加智慧化、數(shù)字化，數(shù)據(jù)留存也將無時(shí)無刻地存在。房子建成交付后，將同一小區(qū)居民的數(shù)據(jù)集合起來進(jìn)行分析、利用，就能發(fā)揮“投其所好”、精準(zhǔn)服務(wù)的巨大生產(chǎn)力！

而此次疫情期間，這種云消費(fèi)的能量已經(jīng)初現(xiàn)威力。

因此，只要房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理者認(rèn)真看待這一價(jià)值，在項(xiàng)目開發(fā)之初就聯(lián)合數(shù)據(jù)中心、服務(wù)平臺(tái)等，進(jìn)行軟硬件的適配設(shè)計(jì)、前置設(shè)計(jì)，那么，待房產(chǎn)交付使用后，源源不斷的數(shù)據(jù)就可轉(zhuǎn)變?yōu)榭闪炕脑粕蠑?shù)據(jù)資產(chǎn)。真正實(shí)現(xiàn)“物業(yè)是金礦”！