“新冠肺炎”這個(gè)字眼，擾大家快100天了?？谡帧⑾疽?、體溫槍測(cè)溫......，我們都相處習(xí)慣了。
       2020年第一季度，還剩20天就結(jié)束了。盡管防疫、疫情數(shù)據(jù)仍是每天必看，但新一年的經(jīng)濟(jì)生活已經(jīng)在身邊蘇醒、躍動(dòng)！
       房地產(chǎn)這艘產(chǎn)業(yè)巨輪，正緩緩劃入一段與春節(jié)前判若兩境的“黑天鵝水域”。
       在這里，我們會(huì)經(jīng)歷什么？

        天驥行研究結(jié)合我司在2003年非典期間的房地產(chǎn)策劃和銷售代理經(jīng)歷，通過(guò)與此次疫情以來(lái)行業(yè)動(dòng)態(tài)的對(duì)比，從不同的角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了相關(guān)分析、思考，擬分專題一一向大家分享。
       今天分享的專題是，對(duì)2020年房地產(chǎn)宏觀走向的思考：
 

1、十七年前的房地產(chǎn)記憶

        說(shuō)到疫情，我們自然會(huì)與2003年那場(chǎng)非典之戰(zhàn)相聯(lián)系。
       十七年前，天驥行在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售和策劃一線，從各項(xiàng)目的服務(wù)顧問(wèn)、代理操盤中，點(diǎn)點(diǎn)滴滴地正經(jīng)歷著“非典黑天鵝”之下房地產(chǎn)行業(yè)邁進(jìn)“黃金時(shí)代”的行情。
       對(duì)當(dāng)時(shí)的一些特點(diǎn)，仍記憶猶新：

• 彼時(shí)，溫州炒房團(tuán)羽翼漸豐，從上海江浙快速轉(zhuǎn)戰(zhàn)大江南北、斬獲收益......。后“團(tuán)購(gòu)”營(yíng)銷經(jīng)工具化提煉，余風(fēng)吹衍至今。

• 彼時(shí)，在貨幣寬松的背景下，在“房?jī)r(jià)已經(jīng)很高、肯定馬上跌”的質(zhì)疑聲中，單個(gè)項(xiàng)目、一片項(xiàng)目、乃至全國(guó)上演了一場(chǎng)轟轟烈烈的樓市高歌。中國(guó)樓市看漲派日益壯大。

• 彼時(shí)，國(guó)土資源部緊急調(diào)控土地市場(chǎng)，一道道整治土地市場(chǎng)的“金牌”接踵而至，土地按指標(biāo)減量供應(yīng)成為主流，“地王”頻頻誕生。“搶地開(kāi)發(fā)”逐漸被開(kāi)發(fā)商“適應(yīng)”，“買房升值”也在一次次開(kāi)盤定價(jià)中被坐實(shí)。......
   

2、十七年間，房地產(chǎn)宏觀行情的走勢(shì)脈絡(luò)

        十七年后的今天，和“彼時(shí)”相似的環(huán)境若隱若現(xiàn)。2020年，房地產(chǎn)會(huì)朝什么方向動(dòng)作？
        以下，我們從一個(gè)影響“錢，值不值錢？”的數(shù)據(jù)——“隱性負(fù)利率”說(shuō)起，回顧、梳理國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的行情脈絡(luò)：

從數(shù)據(jù)可見(jiàn)，我們目前正處在十七年來(lái)的第四個(gè)“隱性負(fù)利率”周期，此前的每一次“隱性負(fù)利率”周期，樓市都走出過(guò)顯著的漲勢(shì)（見(jiàn)本文后面的匯總表）。

與前三個(gè)“隱性負(fù)利率”周期相比，本次周期的特點(diǎn)：

• 歷時(shí)時(shí)間長(zhǎng)。已經(jīng)持續(xù)了4年，且預(yù)計(jì)2020年仍然繼續(xù)。

• 市場(chǎng)與政策的博弈更微細(xì)。樓市繼續(xù)遵循前幾個(gè)周期表現(xiàn)的上漲規(guī)律，但步伐膠著。反映在具體項(xiàng)目日常的營(yíng)銷工作上，則感受到比以往更多的不確定性。

• 地區(qū)、城市分化顯著。“房住不炒”原則下的分城施策、買房人對(duì)城市吸引力的再評(píng)估等等，拉大了樓市成交差距。致使有的地方還在“去庫(kù)存”的路上艱難權(quán)衡何時(shí)脫離土地財(cái)政，有的地方卻因樓價(jià)太高、成交火爆而發(fā)愁流失人才力等難題。

以下，是天驥行研究對(duì)非典以來(lái)各周期房地產(chǎn)宏觀走向的匯總：

 

3、2020年，關(guān)于房地產(chǎn)宏觀走向的幾個(gè)判斷和預(yù)期

2020的春節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)既經(jīng)歷了工地停工、售樓處停開(kāi)的非常考驗(yàn)；也迎來(lái)了“央媽1.2萬(wàn)億元逆回購(gòu)確保充足流動(dòng)性”、“22個(gè)省市地方政府47萬(wàn)億元年度大手筆投資計(jì)劃”等利好消息。

對(duì)于2020年，我們預(yù)期房地產(chǎn)宏觀走向上有以下幾個(gè)突出表現(xiàn)：
 

3.1市場(chǎng)需求穩(wěn)增不輟

當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)的保值特性還是市場(chǎng)認(rèn)知主流。因此，純市場(chǎng)行為而言，疫情后的樓市需求將如期釋放，加上各商業(yè)銀行、地方政府，基本上都有希望房地產(chǎn)恢復(fù)增長(zhǎng)、保持增長(zhǎng)的內(nèi)在需求。故，預(yù)期全國(guó)房地產(chǎn)成交大概率將走出量?jī)r(jià)齊漲的行情。
但，還有個(gè)牽制市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲的不確定因素——高層監(jiān)控尺度：
從近期駐馬店、廣州等城市地方政策“一日游”等現(xiàn)象來(lái)看，目前省一級(jí)層面還在牢牢把關(guān)，防止流動(dòng)性、復(fù)工利好等“經(jīng)濟(jì)暖風(fēng)”吹向敏感的樓市。

3.2 調(diào)控政策局地高壓

“隱性負(fù)利率”已經(jīng)存在4年之久了，之所以沒(méi)有重蹈2003年非典后房?jī)r(jià)大漲的覆轍，與“房住不炒”的國(guó)家定性有很大關(guān)系。
盡管地方政府有促經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力、老百姓有置業(yè)防通脹的熱情，但“房住不炒”一時(shí)不松，對(duì)樓市熱度的防控就硬性存在。
預(yù)期“房?jī)r(jià)漲幅”仍將是決定施策松緊度的準(zhǔn)繩，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方或時(shí)段，依然有可能遭遇高壓調(diào)控。

3.3 地區(qū)分化再度加碼

疫情期間，不同城市在管理水平、城市配套、醫(yī)療資源等軟硬件上的比較和差別，被宅在家里的人們高清化“看”到，相當(dāng)于給買房人們上了一堂全國(guó)視野下、“擇城而居”比選課。
預(yù)期表現(xiàn)優(yōu)秀者、資源配套充足的地區(qū)和各省核心城市，將獲得置業(yè)好感度加分、吸引更多投資；而疫情中讓人缺乏安全感、宅家“體驗(yàn)感”差的四五線等城市，則會(huì)面臨短期損失鼠年返鄉(xiāng)置業(yè)群、中長(zhǎng)期流失樓市購(gòu)買力的問(wèn)題。
這一新的分化效應(yīng)，將在今年各地樓市恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)時(shí)、快速顯現(xiàn)。

3.4 房地產(chǎn)對(duì)接“大基建”年仍有良機(jī)

最近，各省市相繼發(fā)布了2020年度重大項(xiàng)目投資計(jì)劃。“大規(guī)模投資”如疫情陰霾下的耀目陽(yáng)光、引人振奮。無(wú)疑，2020年，將是個(gè)“大基建”年。
細(xì)看投資計(jì)劃中的項(xiàng)目構(gòu)成，“新基建”占據(jù)了表述主角。3月4日，中央政治局常務(wù)委員會(huì)上，也特別把“新基建”單列強(qiáng)調(diào)。說(shuō)明2020的“大基建”，此“基建”、已非往日“基建”。

那么，從房地產(chǎn)行業(yè)的角度，應(yīng)怎樣理解“大基建”和其中的對(duì)接機(jī)會(huì)呢？